KSP LEGAL ALERT
Publication
KSP LEGAL ALERT
Pemisahan Kepemilikan dalam Apartemen
Kiki Setiawan & Partners Law Office provides legal consultancy related to Corporate & Commercial legal matters, please call us at
+62 21 2963 8070 or drop us an email at mail@ksplaw.co.id.
Secara umum apartemen sering disamakan dan secara hukum disebut dengan “rumah susun”. Berdasarkan Pasal 1 UU 20/2011, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Berdasarkan Pasal 25 UU 20/2011, Pelaku Pembangunan rumah susun wajib untuk memisahkan rumah susun atas satuan rumah susun (sarusun), bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pemisahan rumah susun ini wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian (selanjutnya keduanya disebut dengan Pertelaan) yang dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun. Dari Pertelaan tersebut akan muncul satuan-satuan rumah susun yang terpisah secara hukum dengan rumah susun dan hak atas tanah bersamanya.
Pertelaan yang dibuat oleh Pelaku Pembangunan nantinya akan dituangkan dalam bentuk Akta Pemisahan yang dilengkapi dengan Pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batas pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai perbandingan proporsional sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Per BPN 2/1989 .
Berdasarkan Pasal 28 PP 13/2021, Pertelaan menjadi dasar untuk menetapkan Nilai Perbandingan Proporsional, Sertifikat Hak Milik Sarusun (SHM Sarusun) atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun), dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Sedangkan menurut Pasal 30 PP 13/2021, Akta Pemisahan menjadi dasar untuk menerbitkan SHM Sarusun dan menjadi tanda bukti pemisahan apabila hak bukti kepemilikannya berbentuk SKBG Sarusun.
UU 20/2011 dan PP 13/2021 membedakan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun pada jenis hak atas tanah tempat sarusun berada. Apabila sarusun berada di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, maka tanda bukti kepemilikannya berupa SHM Sarusun. Namun apabila sarusun berada di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, maka tanda bukti kepemilikannya berupa SKBG Sarusun.
Tata Cara Penerbitan SHM Sarusun
Berdasarkan Pasal 42 PP 13/2021, prosedur penerbitan SHM Sarusun dimulai dengan pengajuan permohonan penerbitan SHM Sarusun oleh Pelaku Pembangunan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Kementerian ATR/BPN). Dokumen yang harus dilampirkan dalam permohonan penerbitan SHM Sarusun sebagaimana diatur dalam Pasal 42 PP 13/2021 adalah:
1. Akta Pemisahan yang telah disahkan dilampiri dengan Pertelaan
2. Sertifikat hak atas tanah bersama
3. Persetujuan Bangunan Gedung
4. Sertifikat Laik Fungsi
5. Identitas Pelaku Pembangunan
Nantinya, SHM Sarusun akan diterbitkan terlebih dahulu atas nama Pelaku Pembangunan dan apabila sarusun telah terjual, maka Pelaku Pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun menjadi atas nama pemilik sarusun baru kepada Kementerian ATR/BPN. Sertifikat hak atas tanah yang di atasnya telah terbit SHM Sarusun atas nama pemilik sarusun baru akan dicatat kembali pada buku SHM Sarusun yang disimpan di Kementerian ATR/BPN.
SHM Sarusun dari Pelaku Pembangunan ke pemilik sarusun baru dapat dialihkan dengan cara jual beli, pewarisan, atau cara lain sebagaimana diatur dalam Pasal 45 PP 13/2021. Peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Permohonan peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli ditunjukkan ke Kementerian ATR/BPN dengan melampirkan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau berita acara lelang dan SHM Sarusun. Sedangkan SHM Sarusun yang dialihkan dengan cara pewarisan paling sedikit harus melampirkan SHM Sarusun, surat keterangan kematian pewaris, surat wasiat atau surat keterangan waris dan bukti kewarganegaraan ahli waris.
Dengan demikian, oleh karena apartemen secara hukum disamakan dengan “rumah susun”, maka pemisahan hak kepemilikan pada apartemen juga perlu dilakukan pemisahan apartemen atas satuan apartemen. Pemisahan tersebut pertama-tama dituangkan pada Pertelaan dan kemudian dituangkan kembali dalam Akta Pemisahan. Nantinya, Akta Pemisahan akan diserahkan dan disahkan oleh bupati/wali kota atau gubernur untuk Provinsi DKI Jakarta sebagai dasar penerbitan SHM Sarusun. Terakhir adalah di mana Pelaku Pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun menjadi atas nama pemilik sarusun baru
+62 21 2963 8070 or drop us an email at mail@ksplaw.co.id.
Secara umum apartemen sering disamakan dan secara hukum disebut dengan “rumah susun”. Berdasarkan Pasal 1 UU 20/2011, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Berdasarkan Pasal 25 UU 20/2011, Pelaku Pembangunan rumah susun wajib untuk memisahkan rumah susun atas satuan rumah susun (sarusun), bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pemisahan rumah susun ini wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian (selanjutnya keduanya disebut dengan Pertelaan) yang dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun. Dari Pertelaan tersebut akan muncul satuan-satuan rumah susun yang terpisah secara hukum dengan rumah susun dan hak atas tanah bersamanya.
Pertelaan yang dibuat oleh Pelaku Pembangunan nantinya akan dituangkan dalam bentuk Akta Pemisahan yang dilengkapi dengan Pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batas pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai perbandingan proporsional sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Per BPN 2/1989 .
Berdasarkan Pasal 28 PP 13/2021, Pertelaan menjadi dasar untuk menetapkan Nilai Perbandingan Proporsional, Sertifikat Hak Milik Sarusun (SHM Sarusun) atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun), dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Sedangkan menurut Pasal 30 PP 13/2021, Akta Pemisahan menjadi dasar untuk menerbitkan SHM Sarusun dan menjadi tanda bukti pemisahan apabila hak bukti kepemilikannya berbentuk SKBG Sarusun.
UU 20/2011 dan PP 13/2021 membedakan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun pada jenis hak atas tanah tempat sarusun berada. Apabila sarusun berada di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, maka tanda bukti kepemilikannya berupa SHM Sarusun. Namun apabila sarusun berada di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, maka tanda bukti kepemilikannya berupa SKBG Sarusun.
Tata Cara Penerbitan SHM Sarusun
Berdasarkan Pasal 42 PP 13/2021, prosedur penerbitan SHM Sarusun dimulai dengan pengajuan permohonan penerbitan SHM Sarusun oleh Pelaku Pembangunan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Kementerian ATR/BPN). Dokumen yang harus dilampirkan dalam permohonan penerbitan SHM Sarusun sebagaimana diatur dalam Pasal 42 PP 13/2021 adalah:
1. Akta Pemisahan yang telah disahkan dilampiri dengan Pertelaan
2. Sertifikat hak atas tanah bersama
3. Persetujuan Bangunan Gedung
4. Sertifikat Laik Fungsi
5. Identitas Pelaku Pembangunan
Nantinya, SHM Sarusun akan diterbitkan terlebih dahulu atas nama Pelaku Pembangunan dan apabila sarusun telah terjual, maka Pelaku Pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun menjadi atas nama pemilik sarusun baru kepada Kementerian ATR/BPN. Sertifikat hak atas tanah yang di atasnya telah terbit SHM Sarusun atas nama pemilik sarusun baru akan dicatat kembali pada buku SHM Sarusun yang disimpan di Kementerian ATR/BPN.
SHM Sarusun dari Pelaku Pembangunan ke pemilik sarusun baru dapat dialihkan dengan cara jual beli, pewarisan, atau cara lain sebagaimana diatur dalam Pasal 45 PP 13/2021. Peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Permohonan peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli ditunjukkan ke Kementerian ATR/BPN dengan melampirkan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau berita acara lelang dan SHM Sarusun. Sedangkan SHM Sarusun yang dialihkan dengan cara pewarisan paling sedikit harus melampirkan SHM Sarusun, surat keterangan kematian pewaris, surat wasiat atau surat keterangan waris dan bukti kewarganegaraan ahli waris.
Dengan demikian, oleh karena apartemen secara hukum disamakan dengan “rumah susun”, maka pemisahan hak kepemilikan pada apartemen juga perlu dilakukan pemisahan apartemen atas satuan apartemen. Pemisahan tersebut pertama-tama dituangkan pada Pertelaan dan kemudian dituangkan kembali dalam Akta Pemisahan. Nantinya, Akta Pemisahan akan diserahkan dan disahkan oleh bupati/wali kota atau gubernur untuk Provinsi DKI Jakarta sebagai dasar penerbitan SHM Sarusun. Terakhir adalah di mana Pelaku Pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHM Sarusun menjadi atas nama pemilik sarusun baru
Latest KSP LEGAL ALERT
